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越南房地产:高GDP增长下是繁荣or泡沫?

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07月122018
[摘要]世通海外认为越南房地产仍然具备一定的上升空间,但需把握结构性机会。越南房地产市场大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。...

较早前,亚行在河内举行的《2018年亚洲发展展望报告》新闻发布会上宣布,2018年越南国内生产总值GDP增长率预计将达7.1%。随着宏观经济管理能力的不断提升,2018年越南经济将大幅增长,因此,越南将成为亚洲增长最快的经济体之一。29F海外房产网

由于越南吸收外资将保持稳定增长的态势,工业行业增长率也将保持快速增长态势,因此预计2018-2019年建筑业将大幅增长。29F海外房产网

总体上看,世通海外认为越南楼价整体较高,未来虽然仍有一定增值空间,但是由于市场已对楼市做出过度反应,中短期内楼市升值空间有限,但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场,二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。29F海外房产网

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越南房地产发展阶段:29F海外房产网

越南1945年独立后,又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因,南北经济的发展还是有比较大的差距,整体上南方经济发展水平超过北方,这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表,世通海外主要以这两个城市为主。越南房地产市场,以2005年为起点,主要可以分为三大阶段:29F海外房产网

1.腾飞期(2005年-2009年)29F海外房产网

2005年开始,越南的楼价开始起步,信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止,胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。29F海外房产网

2.调整期 (2010年-2013年)29F海外房产网

随着房价的不断走高,政府也意识到了地产泡沫的潜在风险,开始调低信贷规模,控制楼价成交。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压,成为楼市引爆的转折点,而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后,首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市,河内紧随其后。29F海外房产网

此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例,楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还,导致了大批坏账的产生。29F海外房产网

3.快速发展期(2014年至今)29F海外房产网

2014年以后,随着VAMC的成立,政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革,市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应,整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,越南房地产也从此渐渐走出低谷。29F海外房产网

尤其是进入2016年上半年以来,楼市再度出现新一轮繁荣,一直延续到现在。29F海外房产网

影响越南房地产发展的六大因素:29F海外房产网

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢?我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素,结合越南自身的情况进行探讨:29F海外房产网

 经济发展状况29F海外房产网

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越南进20年来保持较快的增长速度,尤其是近10年来GDP的平均增速一直在6%之上,为房地产的发展创造了一个良好的经济环境。29F海外房产网

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政策法规影响29F海外房产网

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与中国类似,越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态,越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。29F海外房产网

尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制,使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来,越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定,这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。29F海外房产网

人口因素29F海外房产网

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世通海外再从人口的角度分析,越南房地产的需求动力是否还能延续。29F海外房产网

目前越南处在于人口红利期,截止2016年,15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%,其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房的主力军,所以单从人口结果看,不考虑开放外国人购房限制以后的外来力量,仅国内居民的购房需求也很高。29F海外房产网

此外,目前越南的城市化率相较于其他的东南亚国家,仍处于历史较低水平,说明越南地产仍有较大的增长空间。29F海外房产网

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消费能力29F海外房产网

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根据越南数据统计与预测,富裕家庭到2020年有翻倍的增长,而中等收入家庭也有超过50%的增长,说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来5年内将有显著的提升!29F海外房产网

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 消费习惯29F海外房产网

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越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产,用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变,贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前,几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款,而到了2015年之后,这一数字发生了明显的改变。29F海外房产网

仅2015年上半年前八个月,越南发放给买房居民的贷款就激增了22%,也是从2015年开始,基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善,加之降息的作用,住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。29F海外房产网

金融环境29F海外房产网

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与任何一个投资标的一样,房地产行业最主要的两大因素:一个是收益。一个是成本。收益方面,我们重点看两大部分:首先看房地产本身的资本增值和租金回报率,而成本我们将重点留意信贷成本。29F海外房产网

从租金回报率来看,越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的,胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右,远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项,净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看,在过去三年,越南房地产确实有了较大增值,然而这种增值幅度是否能够持续,我们目前保持谨慎态度,具体将会在风险部分再做详细阐述。29F海外房产网

从信贷成本来看,越南的借贷成本相对较高,借贷利率曾经一度逼近20%,近些年来有所回落,逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大的压力,这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过,越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策,相信未来利率环境相对稳定,不会造成较大波动。29F海外房产网

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综上所述,世通海外认为越南房地产仍然具备一定的上升空间,但需把握结构性机会。越南房地产市场大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。29F海外房产网

世通海外认为未来较有投资价值的集中在两类地产,一类是中低端房地产,通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动,而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增长的角度看,后者的价值要大过前者,但同时面临的风险也较高。29F海外房产网

旅游业蓬勃发展,公寓酒店都畅销29F海外房产网

除了工业的快速增长,旅游业也为GDP的高速增长做出了巨大贡献。旅游业对GDP的贡献率为10%以上。29F海外房产网

2017年,越南接待国际游客量达近1300万人次,同比增长30%,将越南跻身全球旅游增长最快的10大市场。今年第一季度,胡志明市共接待国际游客量198万人次,同比增长15.6%,占2018年度目标的26.3%。包括住宿、餐饮、旅游等服务在内的旅游业营业额为31.766万亿越盾,同比增长14.4%,达2018年度目标的23%。29F海外房产网

越南旅游正呈现快速增长势头,预计到2020年接待国际游客量达1700—2000万人次,国内游客8200万人次。29F海外房产网

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大量的游客也正在让越南的房地产市场异常火爆。据越南Savills公司于4月10日所公布的胡志明市房地产市场报告显示,2018年第一季度胡志明市酒店市场异常火爆。据悉,酒店入住率平均为74%;酒店平均房价为83美元/间,同比增长4%;酒店房间供应量同比增长2%。29F海外房产网

公寓式酒店和别墅度假村最近几年在越南出现的新房地产类型并正成为新的投资趋势。2017年在岘港、庆和、富国、平顺和广宁等主要市场的休闲旅游地产市场较为活跃,供应量为2.28万套旅游房,成交量为1.25万套。29F海外房产网

世通君(shitonghk002):随着越南经济的高速发展,越南房产已经成为了抢手的投资标的。海外买家选择置业越南,也需要抓紧时间,不要错过房产升值的机遇。29F海外房产网

世通国际,海外投资专家,是东南亚房地产行业领先的投资咨询公司。公司总部位于深圳市福田区大中华国际交易广场,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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